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Modernisierungsmaßnahmen - Was müssen Mieter und Vermieter beachten?


 

Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen.

Aber: Nicht jede Maßnahme stellt eine Modernisierung dar und berechtigt zur Mieterhöhung. Vielmehr gibt es auch Erhaltungsmaßnahmen. Nach § 555a BGB ist der Vermieter für die Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung der Mietsache verantwortlich. Hierfür darf er keine Mieterhöhung veranschlagen, sondern muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.

Eine Modernisierungsmaßnahme liegt erst dann vor (und berechtigt dann zu einer Mieterhöhung), wenn sie zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt (zum Bsp. durch Einbau eines neuen Bads oder verbesserten Schallschutz), Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird (zum Bsp. durch Wärmedämmung von Außenwänden, Dach oder Kellerdecken, Einbau neuer Fenster oder auch energiesparender Heizungs- und Warmwasseranlagen, aber auch durch Einbau von Wasseruhren für jede Wohneinheit), der Gebrauchswert des Mietobjekts erhöht oder neuer Wohnraum geschaffen wird.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er gemäß § 555 c BGB mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Die Modernisierungsankündigung muss dabei folgende Angaben enthalten:

  • Schilderung der Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  • Mitteilung des voraussichtlichen Beginns und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Grundsätzlich müssen Mieter eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme und die darauffolgende Mieterhöhung dulden.

Ausnahme: Es liegt ein unzumutbarer Härtefall vor. Dann kann der Mieter Einspruch einlegen.

Ebenfalls hat der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich bis spätestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens kündigen.

Ein Härtefall, der zum Einspruch berechtigt, liegt zum Beispiel vor, wenn die Mieterhöhung, die auf die Modernisierungsmaßnahme erfolgt, für den Mieter eine unangemessene Belastung darstellt oder wegen des hohen Alters des Mieters die Baumaßnahme innerhalb der Wohnung nicht zumutbar ist.

Vermieter müssen dabei beachten, dass sie in ihrem Schreiben der Modernisierungsankündigung an den Mieter diesen auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.

Mieter müssen beachten, dass sie nach Erhalt der Modernisierungsankündigung dem Vorhaben innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat schriftlich widersprechen und dabei ihre Härtegründe darlegen. Dann muss letztlich ein Gericht klären, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.


Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete aufgrund von Modernisierungen jedoch höchstens um 3 Euro pro qm steigen. Liegt die Miete unter 7 Euro/qm, darf sie wegen Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren höchstens um 2 Euro pro qm steigen.

Sie sind als Mieter von einer Modernisierungsmaßnahme betroffen oder wollen als Vermieter eine solche erfolgreich durchsetzen?

Dann rufen Sie uns einfach an oder senden uns eine E-Mail.

Rechtsanwältin Wagner ist neben dem Familien- und Erbrecht seit 2001 im Miet- und WEG-Recht schwerpunktmäßig tätig.

 

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